Calcolo del valore catastale
In due righe
Il valore catastale di un fabbricato si calcola moltiplicando la rendita catastale per 1,05 (rivalutazione del 5%) e poi per un coefficiente che dipende dalla categoria e dalla finalità. Esempio tipico: rendita 500 € × 1,05 × 120 = 63.000 € per l'imposta di registro su una seconda casa. Lo stesso immobile, per il calcolo IMU, userebbe il moltiplicatore 160.
Moltiplicatori: D.L. 168/2004 (registro e affini) e art. 13 D.L. 201/2011 con L. 160/2019 (IMU). Rivalutazione della rendita +5% ex L. 662/1996.
Cosa stai valutando?
La trovi sulla visura catastale, voce «Rendita» (es. 487,33).
A/1, A/2 (civile), A/3 (economico), A/4 (popolare), A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/11.
Risultato
Valore catastale stimato
63.000,00 €
- Rendita catastale
- 500,00 €
- × 1,05 (rivalutazione)
- 525,00 €
- × moltiplicatore
- 120
- Valore catastale
- 63.000,00 €
Moltiplicatore 120: imposta di registro, successione, ipotecaria e catastale, categoria A — abitazioni (escluso A/10).
Stima orientativa basata su D.L. 168/2004 (registro/successioni), D.L. 201/2011 e L. 160/2019 (IMU). Per atti notarili e dichiarazioni ufficiali fai riferimento al notaio, al comune o alla tua camera di commercio.
Da dove nasce questo numero?
La formulaUna sola formula, due tabelle
La formula è sempre rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore. Quello che cambia è il moltiplicatore, che dipende da categoria catastale e da cosa devi pagare. I moltiplicatori IMU sono diversi (e in genere più alti) di quelli usati per registro, successioni, ipotecaria e catastale. La logica del valore catastale è teoria di estimo: ripassala se la stai studiando per l'esame.
| Categoria | Registro / successioni / ipotecaria / catastale | IMU / IMI |
|---|---|---|
| A (escluso A/10) — abitazioni | 120 (110 prima casa) | 160 |
| A/10 — uffici | 60 | 80 |
| B — uso collettivo | 140 | 140 |
| C/1 — negozi | 40,8 | 55 |
| C/2, C/6, C/7 — pertinenze | 120 (110 prima casa) | 160 |
| C/3, C/4, C/5 — laboratori e simili | 120 | 140 |
| D (escluso D/5) — produttivi | 60 | 65 |
| D/5 — banche e assicurazioni | 60 | 80 |
| E — immobili speciali | 40,8 | esente |
Fonti: D.L. 168/2004 (registro e affini) e D.L. 201/2011 art. 13 (IMU). L'agevolazione «prima casa» (moltiplicatore 110) non si applica agli immobili di lusso A/1, A/8 e A/9.
Attenzione ai casi particolari
Quando NON usare questo numeroCasi che richiedono una formula diversa
- Terreni edificabili. Il calcolatore qui sopra copre i terreni agricoli(switch «Terreno»: reddito dominicale × 1,25 × 90 per il registro, × 135 per l'IMU). I terreni edificabili, invece, non si valutano col catasto ma col valore venale di mercato al 1° gennaio. I terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola sono esenti IMU.
- Nuda proprietà e usufrutto. Il valore va ripartito tra nudo proprietario e usufruttuario usando una tabella basata sull'età dell'usufruttuario e sul saggio legale annuale. Usa il calcolatore usufrutto e nuda proprietà.
- Categoria F. Le unità «fittizie» (F/1 area urbana, F/3 in costruzione, F/4 in definizione, ecc.) non hanno rendita: non si applica questa formula.
- Compravendita di immobili D. Quando manca la rendita perché l'immobile è ancora classificato «D senza rendita», si usano i valori contabili rivalutati o la stima diretta.
Hai ancora dei dubbi?
Domande frequentiCalcolo del valore catastale: domande frequenti
Si parte dalla rendita catastale (sulla visura), si rivaluta del 5% (× 1,05) e si moltiplica per il coefficiente previsto dalla categoria e dalla finalità. Per un'abitazione comprata con i requisiti prima casa il moltiplicatore è 110; per le altre abitazioni è 120; per l'IMU sale a 160.
Per l'imposta di registro sull'acquisto della prima casa con agevolazioni il moltiplicatore è 110 (rendita × 1,05 × 110). Vale per le categorie A escluse A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso) e per le pertinenze C/2, C/6 e C/7 acquistate insieme alla prima casa.
No. La formula è la stessa (rendita × 1,05 × moltiplicatore) ma i moltiplicatori cambiano. Per esempio un'abitazione di categoria A ha moltiplicatore 120 per il registro (110 prima casa) e 160 per l'IMU. È un errore frequente usare il 160 fuori dal calcolo IMU.
Si calcola sulla rendita catastale. È proprio per questo che esiste il «prezzo-valore»: in compravendita di abitazioni fra privati, il compratore può chiedere al notaio di pagare le imposte sul valore catastale anche se il prezzo dichiarato è più alto.
La rendita catastale è riportata sulla visura catastale, che puoi richiedere all'Agenzia delle Entrate (anche online dal portale «Consultazione personale») o tramite un professionista abilitato. Sulla visura cerca la voce «Rendita» nella riga dell'unità immobiliare interessata.
Sì. Le imposte di successione, donazione, ipotecaria e catastale si calcolano sul valore catastale, usando gli stessi moltiplicatori del registro (categoria A non agevolata: 120; prima casa in successione: 110; B: 140; C/1: 40,8; A/10 e D: 60).
Per i terreni si parte dal reddito dominicale (non dalla rendita), lo si rivaluta del 25% (× 1,25) e si moltiplica per 90 ai fini di registro e successioni, o per 135 ai fini IMU. Esempio: reddito 50 € × 1,25 × 90 = 5.625 €. I terreni edificabili fanno eccezione: si usa il valore venale di mercato.
Mettilo in pratica
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